2023年3月10日，伊金霍洛旗人民法院受理了一起原告王某诉某房地产开发公司商品房销售合同纠纷案件。某房地产公司在销售商品房时，宣传其所售房屋为一梯一户、赠送独立门厅，很多业主钟情于独立门厅的设计，与开发商达成购房协议。但房地产开发商向购房业主实际交付的房屋却是两梯两户，销售时允诺的独立门厅“消失”了。为此，业主王某与开发商对簿公堂，要求开发商承担相应的违约责任。被告开发商则抗辩称，第一，其通过报纸、广播、网络媒体等发布的广告、宣传内容以及通过小区沙盘、海报等载体中的图片、数据资料等凡未列入《商品房买卖合同》中的内容对其都无约束力。第二，《商品房买卖合同》的标的物为“商品房”并不包括电梯间、门厅等，房屋的交付标准与约定一致。

 鄂尔多斯市中院接到这一上诉案件后，在案件调解过程中，了解到涉及该小区受广告宣传影响选择购买附送独立门厅房型的业主逾百户，这些业主前期也就此问题到政府相关部门走访反映情况，但未得到有效解决。市中院积极发挥能动司法的作用，从实质性化解纠纷和妥善处理矛盾信访的角度出发，在对案件处理结果风险外溢的可能性进行充分分析研判的基础上，邀请行业监管部门共同参与案件调解，与房地产开发企业以及有关业主进行耐心细致地沟通。最终成功解决本案纠纷，由涉案房企就其违约行为向消费者进行了合理赔偿。案件处理结果得到了消费者、房地产企业以及行业主管部门的一致认可。

 此外，鄂尔多斯市中院还就案件中暴露出来的涉及房地产销售领域的虚假宣传问题专门制发综合管理类司法建议，向市场监管局、住建局等部门发送，建议进一步加强房地产销售过程中虚假宣传、不规范宣传的事中、事后监管处置，全力维护房地产行业健康发展和购房消费者合法权益。

案件评析

近年来，随着人民群众物质生活水平的提高，以及房地产市场的蓬勃发展，人民群众对房屋的需求已不再局限于仅满足“住有所居”，而是朝着“居有良宅”的方向发展。由此，房地产开发企业在开发新的楼盘时，也越来越突出商品房的“高品质、宜居房”的特点，房地产企业也往往以此作为新建改善性住宅楼盘的卖点进行营销，由此也引发了大量类似本案因不当宣传而因其的民事纠纷。

《中华人民共和国民法典》第四百七十三条的规定，在一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但若商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

 本案中，开发商在宣传广告中对其开发的商品房所作的说明和允诺具体确定，即“一梯一户、赠送独立门厅”，并且该宣传内容对消费者选择购买商品房造成了重大的影响，因此该广告宣传内容构成要约的内容，在消费者签订商品房买卖合同时，虽未明确载入合同，但其自然也一并成为合同的组成部分，开发商实际交付的房屋与其宣传内容不一致，属于未按照合同约定履行义务，应当承担违约责任。

 《广告法》第二十六条规定，房地产广告，房源信息应当真实。第五十六条规定，违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。《消费者权益保护法》第二十条规定，经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。

 本案中，开发商发布广告的内容未与其提供的商品保持一致，在广告宣传中对房源信息有夸大等虚假描述说明，应当承担相应的法律责任。

法官提示：遇到虚假宣传怎么办？

鉴于房地产市场开发企业存在良莠不齐的情况，消费者在购买商品房是一定要保持理性谨慎的态度，全面准确了解房源信息，不能对广告宣传的花言巧语偏听偏信，要从证照查验、实地查看、合同审阅等不同角度全方位对商品房信息和合同权利义务进行把握，这样才能买到称心如意的居所。另外，消费者也要注意提前保存证据，反向督促房企依法规范如实的对商品房情况进行说明和介绍，减少分歧和矛盾发生的可能。

 如果遇到开发商故意虚假宣传，要及时拿起法律武器维护自身合法权益，遇到虚假宣传，可及时向负责广告监督管理的市场监督管理部门投诉举报，消费者协会和其他消费者组织对发布虚假广告侵害消费者合法权益，以及其他损害社会公共利益的行为，也有权依法进行社会监督。若遇到像本案情形，已经因开发商的虚假宣传购买了商品房的消费者有权依法要求开发商承担违约责任。