【裁判要点】 名为房屋买卖合同，实为以物抵债合同，该合同应认定为实践性合同还是诺成性合同，法律无明文规定。

【相关法条】 《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”

【案件索引】 一审：内蒙古伊金霍洛旗人民法院（2014）伊民初字第1775号 二审：内蒙古鄂尔多斯市中级人民法院（2016）内06民终947号

【基本案情】 张某某对王某某负有债务。2012年10月23日，王某某与张某某在当地司法所的见证下，签订一份《房屋转让合同书》。合同约定张某某将其三产移民房（面积约为96平方米）一套作价25万元转让给王某某，用以抵顶债务，并保证将建设用地批准书一并予以交付，合同明确约定了违约责任的承担方式和违约金数额。合同中标的房屋未在房屋产权部门进行过备案登记，无产权证书。合同签订之后，张某某未将房屋及建设用地批准书交付于王某某，现房屋仍由张某某实际占有。

【裁判结果】

    一、张某某于本判决生效之日起十日内将其与王某某签订的《房屋转让合同书》中所确定的标的房屋及建设用地批准书交付于王某某；

    二、张某某于本判决生效之日起十日内给付王某某违约金20000元。

【裁判理由】 法院生效裁判认为：王某某与张某某就以房抵债形成合意，并在第三方见证下签订的《房屋转让合同书》，该以房抵债协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，予以确认，合同双方均应当全面履行自己的义务。王某某与张某某签订《房屋转让合同书》后，张某某就应按约将标的房屋及建设用地批准书交付给王某某，交付行为完成后，王某某与张某某的债权债务关系即行终止。一审庭审中，张某某已明确表示合同标的房屋及建设用地批准书现仍由其实际控制占有，张某某的行为已构成违约，应当承担继续履行合同义务的违约责任，故王某某要求张某某交付房屋及建设用地批准书的诉讼请求予以支持。

【案例注解】 本案争议的焦点是以物抵债协议系诺成性合同还是实践性合同。 裁判法院认为：本案中双方当事人签订的名为《房屋转让合同书》，实为以物抵债协议属于诺成性合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，张某某与王某某签订的《房屋转让合同书》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议自成立时生效，双方应当全面履行。

【案例评析】 以物抵债协议属无名合同，通常用于指称债权人与债务人达成的，以债务人向债权人转让特定物或权利为条件，消灭债务人对债权人所负金钱债务的协议。司法实践中，对于以物抵债协议的性质及私法效果一直存有争议，大致有两种观点： 一种观点认为，以物抵债协议为实践性合同，属于代物清偿，仅达成代物清偿的合意并不导致原债务消灭，非经现实给付不产生法律效力，原债不消灭，新债亦不发生。 另一种观点认为，以物抵债协议为诺成性合同，以当事人意思表示一致为成立要件，成立时即发生法律效力，自生效之日起，债务人的给付内容已经发生改变。质言之，以物抵债协议的履行内容是以新债（转移物权之义务）消灭旧债（原债权债务关系），其履行效果是原债权债务关系是否消灭的要件，与以物抵债协议是否生效无涉。债务人不履行时，债权人需主张新债或首先就新债求偿。 本案采纳了第二种观点，理由如下： 一、主张以物抵债协议为实践性合同无实体法依据 《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立之日起生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”自成立之日起生效，是合同生效的基本原则，该原则的例外情形必须由法律明确规定，但是截至目前，并无实体法规定以物抵债协议自抵债物权转移之日起生效。因此，主张以物抵债协议为实践性合同，非经现实给付不发生法律效力，没有实体法的依据。 二、以物抵债行为与以物抵债协议并非同一法律概念 以物抵债行为是指通过转移抵债物的物权消灭原债权债务关系的行为，实际履行之前不消灭原债权债务关系。而以物抵债协议实质上是当事人通过协议的约定以新债（转移物权的义务）消灭旧债（原债务）的协议，而以物抵债协议的履行效果并非以物抵债协议本身。故而，主张以物抵债协议非经现实给付不发生法律效力，系对以物抵债行为和以物抵债协议的混淆，以以物抵债行为的实践性论证以物抵债协议为实践性合同，实质上是偷换了概念，在逻辑上无法成立。 综上，本案中以物抵债协议中的意思表示，实质上是欲以张某某与王某某通过房屋转让的行为，来消灭双方的旧债，即，以新债清偿旧债。该房屋转让合同以约定内容合法、意思表示真实为成立要件，且自成立时生效。双方在房屋转让合同中所约定的将房屋及建设用地批准书交付给王某某等涉及物权转移的内容，仅为合同履行的效果，是判定旧债是否消灭的要件，而并非合同生效的要件。因此，该房屋转让合同系基于双方方真实意思表示而达成，合法有效，当事人应秉诚实信用之原则，履行合同约定之义务。